Kvadrat sve nedostižniji građanima
Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini nastavilo je snažan rast tokom posljednje tri godine, a prosječne cijene stanova i kuća povećane su u gotovo svim lokalnim zajednicama. Najveća poskupljenja zabilježena su u najvećim urbanim centrima, ali rast nije zaobišao ni druga tržišta širom zemlje.
Prema podacima iz izvještaja o stanju tržišta nekretnina u Federaciji BiH za 2025. godinu, najveća potražnja bila je za stanovima površine između 40 i 70 kvadratnih metara, dok su najmanje interesovanje kupaca imali veliki stanovi površine veće od 100 kvadrata.
Najskuplji kvadratni metar u Federaciji BiH zabilježen je u Neumu, ali se uglavnom odnosi na apartmane za odmor. Kada je riječ o stanovima namijenjenim za život, najviše cijene ostvarene su u sarajevskim opštinama Stari Grad i Novo Sarajevo.
U Neumu su cijene kvadrata bile između 1.530 i 9.000 KM, dok se u Starom Gradu Sarajevo kretala od 1.110 do 7.970 KM. U opštini Centar Sarajevo cijene su dostizale od 1.460 do 7.480 KM po kvadratnom metru, u Tuzli od 280 do 4.950 KM, Zenici od 500 do 5.120 KM, Travniku od 680 do 4.310 KM, a Lukavcu od 430 do 3.400 KM.
Rast cijena nastavljen je i tokom 2024. i 2025. godine. U 2024. godini povećanje se kretalo između devet i 20 odsto, dok je godinu kasnije dodatni rast zabilježen u većini sredina. Posebno izraženo povećanje bilo je u Mostaru, Zenici i sarajevskoj opštini Ilidža.
Najskuplji stan prodat u Federaciji BiH prošle godine nalazio se u Starom Gradu Sarajevo. Nekretnina površine 165 kvadratnih metara, u zgradi izgrađenoj 1900. godine, prodata je za 1.315.000 KM.
Kada je riječ o kućama, rekord je zabilježen u opštini Hadžići, gdje je kuća sa korisnom površinom od 397 kvadratnih metara i parcelom većom od 1.200 kvadrata prodata za 1.962.000 KM.
Sličan trend zabilježen je i u Republici Srpskoj. Prema podacima iz godišnjeg izvještaja o tržištu nekretnina za 2025. godinu, ukupna vrijednost prometa povećana je za oko 210 miliona KM u odnosu na prethodnu godinu. Broj kupoprodajnih ugovora veći je za 2,5 odsto, dok je broj prometovanih nekretnina porastao za 1,1 odsto.
Najveći broj transakcija u Srpskoj ostvaren je u Banjaluci i Bijeljini, dok se najveći dio prometa odnosio na poljoprivredno zemljište.
Prosječna cijena stana u Republici Srpskoj tokom 2025. godine iznosila je 2.567,1 KM po kvadratnom metru, što je oko 115 KM više nego godinu ranije. Na prosjek značajno utiču atraktivne turističke lokacije, prije svega Jahorina, gdje je kvadrat dostigao prosječnu cijenu od 4.689 KM.
Najskuplji stan u Srpskoj prošle godine prodat je upravo na Jahorini. Nekretnina površine 66,8 kvadratnih metara, izgrađena 2024. godine, plaćena je 798.000 KM, odnosno gotovo 12.000 KM po kvadratu.
Najskuplja kuća u Republici Srpskoj prodata je u Trebinju, u naselju Gradina. Vrijednost ugovora iznosila je 600.000 KM, a kuća površine 316 kvadratnih metara izgrađena je na parceli od 457 kvadrata.
Ekonomista i finansijski stručnjak Dino Osmanbegović smatra da rast cijena nekretnina sve više udaljava stanove od prosječnih građana, dok istovremeno veliki broj nekretnina ostaje prazan ili se kupuje radi dalje prodaje.
On navodi da na tržištu postoje dvije dominantne grupe kupaca – oni koji kupuju stanove za život i investitori koji u nekretnine ulažu višak kapitala. Prema njegovim riječima, nekretnine su na Balkanu tradicionalno najpopularniji način ulaganja jer su mogućnosti za druge oblike investiranja ograničene.
– Trenutno prednost imaju investitori koji novac ulažu u nekretnine, koje su nesrazmjerno poskupjele, posebno starije i one koje nisu renovirane – rekao je Osmanbegović.
Prema njegovoj ocjeni, teško je odrediti granicu nakon koje su cijene previsoke, ali smatra da bi ozbiljniji pad mogao izazvati jedino veća ekonomska kriza.
Ističe da mjere poput oslobađanja dijela PDV-a ne mogu značajnije promijeniti stanje na tržištu, jer na cijene utiču širi ekonomski faktori, prije svega velika količina novca koja traži način za ulaganje.
Kako navodi, upravo građani koji kupuju stanove za vlastite potrebe najviše osjećaju posljedice rasta cijena.
– Mladom bračnom paru danas često treba između 300.000 i 400.000 KM za kupovinu stana. Ako taj novac nemaju kroz ušteđevinu ili pomoć porodice, jedino rješenje ostaje dugoročno zaduživanje – upozorava Osmanbegović.
On dodaje da bi eventualna svjetska ekonomska kriza mogla uticati i na tržište nekretnina, kao što se desilo tokom krize 2008. godine, kada je došlo do pada vrijednosti imovine i usporavanja ekonomskog rasta.
Prema njegovim riječima, eventualni problemi na globalnom nivou, uključujući moguće pucanje investicionih balona poput onih vezanih za tehnološki sektor, mogli bi imati posljedice i na lokalna tržišta.
– Kada dođe do krize, obično se smanjuje vrijednost imovine, nekretnina i novca, a posljedice se prenose i na svakodnevni život građana – zaključio je Osmanbegović.
